文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快住房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账(z日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国hàng)户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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