导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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