5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗(pàn)断房地(dì)产已经进入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也出现了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续(xù)第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是(shì)更(gèng利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗)有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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