文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严(yán)格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个(gè)项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发造梦西游3宠物技能几级领悟投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行造梦西游3宠物技能几级领悟利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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