导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(z过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子hōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能(néng)超(chāo)预(yù)期(qī)。

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