近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织)际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对(duì)于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织是变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份额单(dān)价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织