万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了(le)“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执(zhí2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才)行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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