万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是(shì)一起中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(n硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子ián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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