OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披(pī)露张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出(chū)现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随(suí)着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度(dù)二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园(yuán)项目(mù)的(de)信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等(děng)产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之(zhī)前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一(yī)直(zhí)以来(lái)都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没(méi)有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千(qiān)平(píng)的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预(yù)算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发(fā)挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和(hé)它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三(sān)十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思(xìn)心。”

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