OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的(de)8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的(de)原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还有(yǒu)一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的(de)产品具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物流(liú)类(lèi)等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租(zū)金收入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告(gào)引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目(mù)的(de)大租(zū)户(hù)退租正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江这(zhè)边(biān)也作(zuò)了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资(zī)产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协(xié)同效应(yīng)，相信可(kě)以做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将(jiān等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待g)成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的(de)发(fā)展。”相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要(yào)的(de)一(yī)步(bù)，眼下我们可能(néng)面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们(men)在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常(cháng)小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一(yī)切可(kě)等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待能(néng)化解当前突(tū)发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的(de)信(xìn)心。”

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