OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(d美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗ù)扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最近几个交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价格(gé)是(shì)不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区(qū)类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是黄金坑美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相(xiāng)关事(shì)项(xiàng)进(jìn)行了(le)解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团(tuán)队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了(le)不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市(shì)场各(gè)方(fāng)的广泛(fàn)关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去(qù)化。”相关(guān)负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时(shí)修(xiū)复(fù)后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的(de)资(zī)源调(diào)配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些(xiē)差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求(美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗qiú)和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下(xià)我们可能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”

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