5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程(ché兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口ng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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