OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日(rì)的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近(jìn)期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的(de)事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走(zǒu)低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的(de)项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的(de)投资价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利空(kōng)下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加(jiā)上前(qián)期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金(jīn)收入(rù)受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进(jìn)行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提(tí)振，二心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消息(xī)的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试(shì)、人(rén)工智能、航天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需(xū)要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了(le)我们一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这(zhè)些(xiē)面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为(wèi)何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是(shì)两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江集(jí)团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实(shí)后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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