文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(s叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》hǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不(bù)再适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全社会(huì)固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购房合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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