近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目(mù)前(qián)已包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资(zī)产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁看，截至4月21日(rì)，今年以来中轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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