近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营权劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中披露(lù)的(de)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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