万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内)付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quá家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内n)公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名(míng)度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一直没(méi)变，那么(me)中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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