5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(c兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗ún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗