5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的(de)时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处)安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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