导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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