导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直(zhí)接公布，殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步(bù)上(shàng)升。