近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观(g元电荷e等于多少？uān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份元电荷e等于多少？额二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一(yī)方面是公募R元电荷e等于多少？EITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对(duì)经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额(é)的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的(de)特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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