OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日现实中真的可以把人玩坏吗以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如(rú)今(jīn)拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规(guī)避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内资(zī)金有所(suǒ)流(liú)出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经(jīng)完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招(zhāo)商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这(zhè现实中真的可以把人玩坏吗)些(xiē)面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度(dù)高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方(fāng)面(miàn)能(néng)更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的(de)所有(yǒu)负(fù)面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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