OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到(dào)9.6生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写9％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是(shì)已经(jīng)完全(qu生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写án)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关(guān)事(shì)项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运(yùn)营团(tuán)队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江光大园项目(mù)的(de)信(xìn)心，预计签署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事(shì)发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的(de)空(kōng)置率为何未(wèi)能(néng)得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于(yú)正常(cháng)情况，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦(shà)多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态(tài)的物(wù)业(yè)。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高(gāo)科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了一些突(tū)发情况需(xū)要解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历的(de)相比，只能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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