文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升了对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面临商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时(s831143是什么意思hí)代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP831143是什么意思后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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