文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的(de)福(fú)利(lì)分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关(guān)的(de)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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