万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信(xìn哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思)达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债权回(huí)本(běn)的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已(yǐ)实(shí)际(jì)支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在(zài)北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎ哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思ng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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