近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比例鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股(gǔ)债市(shì)场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材(cái)料(liào)中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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