5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国苏州市相城区邮编是多少中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增苏州市相城区邮编是多少速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数(shù)的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 苏州市相城区邮编是多少