导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级(jí)城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当前的房子(zi)是(shì)否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会(huì)上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)831143是什么意思数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　831143是什么意思g alt="中国户均几套房？| 民生·周君(jūn)芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808011.png">

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户(hù)的(de)生活(huó)带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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