导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhè苹果xr重量为多少gn)户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自苹果xr重量为多少g(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查(chá)的(de)是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 苹果xr重量为多少g