5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的(de)首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(d四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法e)销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法

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