文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(g耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些uò)验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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