近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在(zài)经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产的(de)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观(guān)的个(北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么)行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么