饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息(xī)等(děng)问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到(dào)中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未(wèi)明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易(yì)行(xíng)为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据(jù)这(zhè)样(yàng)的规定：“少(shǎo)数(shù)特别(bié)复(fù)杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的(de)基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)收(shōu)费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平(píng)的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不(bù)按(àn)规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意(yì)味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的(de)经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家(ji板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示ā)收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要看各(gè)城市(shì)落地(dì)执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中介费，这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房(fán板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示g)产中介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其视(shì)为向购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了(le)房(fáng)价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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