万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处留下一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身？

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