万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国民(mín)知名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名"北京房圈大消息！顶级富豪(háo)，都被(bèi)割了……" src="http:/迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名/getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209636.png">

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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