万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗alt="北京(jīng)房圈大消息！顶级富豪，都(dōu)被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210996.png">

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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