一线城市，也不端着了。

　　昨天，深圳取消二(èr)手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)的消息在房产圈刷屏了(le)。

　　这条消息为什么(me)这么重要？首先(xiān)二(èr)手房指导价被称为“核弹级”政策，其次(cì)深圳几乎是最后一(yī)个还在(zài)“认(rèn)真”实(shí)施(shī)这条(tiáo)政策的城市，最后(hòu)深圳是房(fáng)价(jià)前三的核(hé)心城(chéng)市。所以(yǐ)，深圳的一(yī)举一动(dòng)都具有风(fēng)向标意义。

　　有(yǒu)分析(xī)人士指出，深圳二手房指导价如果取消，首先有利(lì)于深圳二手(shǒu)房(fáng)回(huí)暖，然(rán)后二手房回(huí)暖(nuǎn)有利于深圳楼市(shì)总(zǒng)体(tǐ)回暖，最后深圳楼市回暖有利于全国楼市回暖....

　　看(kàn)吧，这妥妥的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二(èr)手房指导价”正式结束。传言称(chēng)：二手(shǒu)房贷款不按官(guān)方(fāng)参(cān)考价(jià)（指导价），银行核定房价以网签备案价和评估价孰低(dī)为准。

　　目(mù)前没(méi)有看到官方文(wén)件。据证券时报21日消息，目前深圳(zhèn)多家大(dà)行(xíng)表示(shì)“尚未接(jiē)到正(zhèng)式通知，目前(qián)仍按参考价办理按揭”。所以还需要持续的关注。

　　易(yì)居研究院(yuàn)研究(jiū)总监严(yán)跃(yuè)进(jìn)认(rèn)为，本次(cì)政策(cè)大(dà)概率为真，更多体(tǐ)现(xiàn)为银行贷款等领域按照新的规则(zé)进行，但不会出台正式文件(jiàn)。

　　有时(shí)候，有些事情，是不用发文件的。毕竟可以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳(zhèn)楼市二手房指导价横空出世。当时，深圳一口气公(gōng)布了全市3595个小区的(de)参考价，很多南山、福田、宝安中(zhōng)心区的(de)高价盘，直接(jiē)按照当(dāng)时的(de)市场价打了5折、6折(zhé)来(lái)“指(zhǐ)导(dǎo)”，银行(xíng)只能按(àn)照指(zhǐ)导价(jià)来计算首付、发放贷款。

　　当时大家还(hái)不(bù)觉得厉害，但经(jīng)历了这两年的痛(tòng)苦，才深知为(wèi)啥叫做——“核(hé)弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个例(lì)子，市场价1000万的房子，如果不“指导(dǎo)”，可以首付(fù)3成即300万；如果指导价打七折(zhé)即(jí)700万，那么首(shǒu)付3成210万(wàn)，加上需(xū)要(yào)全款支付(fù)的部分，实(shí)际首付(fù)去到了510万，相当于首付(fù)5成了（多(duō)给210万首(shǒu)付）。这直接让(ràng)大批量(liàng)买(mǎi)家(jiā)，失去了购房能力(lì)，相当(dāng)于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳(zhèn)推行二手房参考价(jià)以后，东莞、宁(níng)波、成都、三亚、西安、合肥、广(guǎng)州等10多个城(chéng)市(shì)陆续(xù)跟进。事(shì)实也确实证明(míng)了，这(zhè)条政策(cè)的“核(hé)弹”级别。

　　到(dào)了2021年(nián)10月，根据安居客的统(tǒng)计，实施二(èr)手房指导价的10个(gè)城市，有8个(gè)挂牌价降了(le)。

　　2022年受到疫情(qíng)的影(yǐng)响，二手房(fáng)更是惨不忍睹。以2022年(nián)12月数据为(wèi)例，全国70个大中城(chéng)市房价只有6个同(tóng)比上涨，其他(tā)的(de)泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家研究中心数据显示：成交量上(shàng)，二手房指导价出(chū)台当年(nián)，深圳二手(shǒu)住宅(zhái)成交量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交(jiāo)量同(tóng)比(bǐ)下(xià)滑47％，全(quán)年成交量仅2.2万套，创近二(èr)十年最低(dī)记录，相较2020市场高(gāo)峰缩(suō)水近八成(chéng)。

　　价格方(fāng)面，与二手房指导价发(fā)布当月相比，如(rú)今二手房挂牌价低于及接近参(cān)考(kǎo)价的房(fáng)源占比大幅增(zēng)加。2023年一季度，深(shēn)圳各(gè)区二(èr)手房(fáng)成(chéng)交(jiāo)TOP10小区中(zhōng)，过半(bàn)成交价低于参(cān)考价。

　　只有真实经历其(qí)中的人，才(cái)能(néng)深切的感知(zhī)其(qí)威力(lì)。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的新闻不绝于耳。

　　据说一(yī)位码(mǎ)农三年前(qián)高(gāo)杠杆买了2套华(huá)润城，月供(gōng)12万，最(zuì)终亏损1000万破产(chǎn)。据媒体(tǐ)推测，如果案(àn)例属(shǔ)实，买(mǎi)家的实际(jì)购房成本(běn)高(gāo)达20万/平，目(mù)前价格跌至(zhì)14万/平，叠加这三年的房(fáng)贷和持有成本，差不多(duō)亏损超千万。

　　深圳一大批(pī)人(rén)这两年感受(shòu)到了太多(duō)“心酸”。二手房成交量(liàng)创下多年新低，学(xué)区房神(shén)话不再，房(fáng)产中介的(de)日子难(nán)过(guò)，投(tóu)资客挥(huī)泪斩仓....

　　在稳楼市的基(jī)调下，2022年以来，实(shí)施(shī)了二手(shǒu)房指导价的城市(shì)陆陆续续低调退出，目前只有深圳(zhèn)还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义(yì)明显

　　最近一线城市也不端(duān)着了。

　　近(jìn)日，北京在房山区试点(diǎn)多子女家(jiā)庭(tíng)和职住平(píng)衡家(jiā)庭购房支(zhī)持政策。上海也(yě)考虑予以多孩(hái)家庭在新(xīn)房计分制度政策上的支持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市商品住宅销(xiāo)售价(jià)格(gé)变动情(qíng)况(kuàng)来(lái)看，广州、深圳的新房、二(èr)手(shǒu)房价格仍然是同(tóng)比(bǐ)去年依(yī)然是(shì)下降的。

　　北京、上海已经同比增长了，其他二线城(chéng)市如(rú)杭州(zhōu)、成都(dōu)、南京、合肥等城市价格都是同比上(shàng)涨的(de)。

　　广(guǎng)州、深圳能不急吗？

　　事实上(shàng)，上面可能更急。3月份，两部门联合(hé)发文，全(quán)面推动二手房“带押过户”全(quán)国(guó)实(shí)施，这(zhè)是一条被(bèi)广泛好评的新政。对于激活二手房交易，具有定(dìng)海神针般的作用(yòng)。

　　住建部(bù)部长倪虹近(jìn)日更(gèng)是(shì)指(zhǐ)出：建筑业、房地产企业要发挥国民经济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作(zuò)用。回归到常(cháng)识，从字面理解一下这两个词，意思就是(shì)——顶梁柱(zhù)如果不行了，上面不(bù)就塌了嘛？压舱石如(rú)果(guǒ)压不住(zhù)，小船(chuán)不(bù)就(jiù)翻了？

　　也许(xǔ)，今年扶持(chí)楼市的政策，还有一大波正在(zài)路(lù)上...

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