5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少)信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机(jī)构周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业(yè)内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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