近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基(jī)金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类(lèi结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少)资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产(c结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少hǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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