万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那(nà)么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

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　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去(qù)了的(de)，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方式明确(què)了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有很(hěn)两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思集(jí)团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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