饱受争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实(shí)行明(míng)码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由(yóu)于(yú)二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中(zhōng)介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存(cún)在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门(mén)当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少明码(mǎ)标价即(jí)可(kě)。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题(tí)，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对(duì)市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提(tí)出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中(zhōng)介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单(dān)边收费的(de)行(xíng)为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上(shàng)相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价(jià)。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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