文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成6千克等于多少斤 6千克是多少磅区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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