5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保紫菜是不是海鲜(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(紫菜是不是海鲜dì)二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国(紫菜是不是海鲜guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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