万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

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　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？