饱受争议的二(èr)手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意(yì)见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户(hù)个(gè)人(rén)信息等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本(běn)较高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往(wǎng)通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务(wù)在内的(de)相关市场交易(yì)行为及(jí)其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这(zhè)项工(gōng)作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计算出(chū)合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户(h感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思ù)端等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示(shì)服(fú)务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务(wù)，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和(hé)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交易当(dāng)事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关(guān)部(bù)门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(ch感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思ū)，由于(yú)当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中(zhōng)的细则(zé)，还(hái)需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思strong>

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能(néng)会利用(yòng)其(qí)支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交(jiāo)易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。