5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连(lián)续(xù)第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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