万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限(xi寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月àn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型(x寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月íng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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