饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发(fā)布(bù)了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)的意见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格(gé)实行明码标(biāo)价(jià)等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的(de)大宗(zōng)交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业(yè)性(xìng)，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关注(zhù)最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易过程(ché成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区ng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易(yì)双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收(shōu)费明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依法依规(guī)纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及(jí)税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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